管理組合が機能不全になる日：マンション理事のなり手不足が招く末路

1. はじめに：マンションって誰が管理しているの？

マンションは、ひとつの建物にたくさんの人が住んでいます。みんなで使うエレベーターやゴミ置き場、廊下や屋上などを、誰が掃除したり修理したりするか、考えたことがありますか？

実は、マンションでは「管理組合（かんりくみあい）」という仕組みがあり、住んでいる人たちが自分たちでルールを作り、建物の管理をしています。
その中心で動くのが「理事（りじ）」という住民代表の人たちです。

2. 「理事」ってどんな人？どんなことをするの？

理事は、学校でいえば「クラス委員」や「生徒会」に近い存在です。
マンション全体のことを考え、会議で話し合い、必要な修理や予算の使い方を決めたりします。

たとえば、屋上から雨漏りがしたときに修理を決めたり、エレベーターの点検日を管理会社と調整したり、ゴミ置き場が荒れていればルールを見直す…そんな大切な役割を担っています。

3. 理事の義務・責任・権利・メリットとは？

• 義務：マンション全体のために行動し、必要な管理を進めること。
• 責任：判断ミスなどでトラブルが起きた場合には、住民に説明を求められることもあります。
• 権利：マンションの管理に関する情報を知り、意思決定に参加できる権利があります。
• メリット：建物について詳しくなれること、自分の資産（部屋）の価値を守れること、住みやすい環境づくりに参加できることなどがあります。

実際に理事を経験した人の中には、「最初は面倒だと思っていたけど、住民とのつながりができて、暮らしやすくなった」と感じる人もいます。

4. 理事が足りないのはなぜ？

最近では、理事になってくれる人が減ってきています。その理由は…

• 共働きや高齢化で、時間に余裕がない
• 責任を負うのが怖い、面倒だと思ってしまう
• マンションに住んでおらず、投資目的で持っているだけの人が多い

あるマンションでは、理事が不足しすぎて「全戸にお願いの手紙を3回出したけど、誰も立候補しなかった」というケースもあります。

5. 理事がいなくなると何が起きるの？

理事がいないと、マンションの管理が進まなくなります。たとえば…

• エレベーターの修理や清掃の契約ができず、壊れたまま放置
• 建物の外壁がヒビ割れても、修理を決める会議が開けない
• 住民同士のトラブルを解決する人がいない
• 修繕積立金の使い方が決められず、将来の工事ができなくなる

放っておくと、マンションの見た目が悪くなり、住み心地も悪くなり、売ろうとしても買ってくれる人がいなくなってしまいます。

6. 実際に起きたトラブルの例

東京都新宿区のマンション：
築30年を超える中規模マンションでは、理事のなり手がゼロになり、エレベーターの点検契約が切れたまま。半年間点検が行われず、住民の間で「本当に動いてるのか？」と不安の声が上がりました。

大阪府東大阪市の高齢化マンション：
住民の8割以上が高齢者で、理事会が開かれなくなって3年。外壁の劣化や雨漏りが進行し、危険な状態に。市が調査に入り、緊急対策として一時的に管理を引き受けるケースになりました。

7. 行政によるガイドラインやサポート

理事がいない、会議が開けない、管理ができない…。そんなマンションが増えてきたため、国や自治体も対策を始めています。

• 東京都：「マンション管理条例」により、管理状況の届け出を義務づけ。管理が不十分な場合、アドバイスや指導を行います。
• 大阪府：「マンション管理適正化方針」により、希望する管理組合には専門家（マンション管理士など）を派遣。改善計画の作成も支援。
• 国土交通省：「マンション管理計画認定制度」を導入。管理状況が良好だと認定され、売買時に安心材料になります。

これらの制度を使うことで、理事がいなくても第三者の専門家の力を借りて、マンションの管理を立て直すことができます。

8. 理事のなり手を増やすための工夫

• 報酬制度：理事を引き受けてくれた人に1万円～3万円の謝礼を出すマンションも増えています。
• 外部理事の導入：マンション管理士や不動産会社のOBに理事をお願いする仕組みです。専門性があり、安心して任せられます。
• オンライン会議：Zoomなどで会議をすれば、仕事や育児で忙しい人でも参加しやすくなります。

実際にこれらの制度を取り入れたマンションでは、「理事のなり手が増えた」「若い人が参加しやすくなった」という声が聞かれています。

9. 自主管理という選択肢もある

管理会社に頼らず、住民だけで管理を行う「自主管理（じしゅかんり）」というスタイルもあります。

• 良い点：管理費が安くなる、住民同士のつながりが深まる
• 課題：専門的な知識や手続きが必要、人間関係のトラブルが起きやすい

たとえば、東京都杉並区の10世帯の小規模マンションでは、全員が順番に理事を担当し、ゴミ置き場の掃除から会計まで分担して成功しています。
一方で、理事の知識不足から建物保険の更新を忘れ、トラブルになった事例もあります。

10. おわりに：これは将来の自分にも関係する話

今はまだマンションに住んでいない人も、将来一人暮らしをしたり、結婚して家を買ったりすることがあるかもしれません。そのとき、自分が住む建物がしっかり管理されているかどうかで、安心感も資産価値も大きく変わります。

マンションの理事や管理組合のことを知っておくことは、「住む場所を守る力」を持つことでもあります。「誰かがやってくれる」と思わず、「みんなで守る」という意識を持つことが、これからのマンション生活にはとても大切です。

この記事でわかること（まとめ）

• マンションには管理組合というしくみがある
• 理事がいなくなると、建物の管理ができなくなる
• 実際にトラブルが起きた事例がある
• 国や自治体も支援制度を用意している
• 自主管理という選択肢もあるが、注意点もある
• 将来の自分の住まいのためにも、管理の大切さを知っておこう